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Saiba como alugar imóvel p temporada, férias, etc

 
 Com a chegada de ferias ou do fim do ano, iniciam-se as locações de imóveis por temporadas tão comuns nas férias de janeiro e julho, mas também para os feriados e as festas de fim de ano. Apresento, pois, dicas para que tanto o locador quanto o inquilino façam bom negócio.

• Caracterização da temporada
Para que a locação de um imóvel possa ser considerada de temporada ela deve ter as seguintes características:

a) o imóvel deve ser destinado à residência temporária do inquilino para:

- prática de lazer;
- realização de cursos;
- tratamento de saúde;
- feitura de obras no imóvel do inquilino (no que ele reside normalmente);
- outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo.
b) que o prazo máximo de locação não exceda os noventa dias.

• O contrato deve ser feito por escrito
Dele deve constar a descrição clara de que se trata de locação para temporada e em qual hipótese das letras a e b do item anterior se enquadra. (Veja modelo de contrato de locação por temporada em meu site: www.beabadoconsumidor.com.br). 
 
• Aluguel antecipado
É permitida a cobrança antecipada do aluguel mensal, normalmente pago no ato da assinatura do contrato.Pode ser negociado, por exemplo, o pagamento de 50% quando da assinatura e 50% ao final do mês ou da locação (quando se tratar de período inferior a 30 dias).

• Desistência
Se, após firmado o contrato e ter se iniciado a locação, o inquilino desistir da mesma, poderá ser dele cobrada uma multa, normalmente fixada na quantia que varia de 50 a 100% do valor do aluguel mensal, dependendo do tempo da locação.

• Garantias
São aceitas todas as garantias previstas para a locação regular. São três as modalidades de garantia utilizadas:
- Fiança
A fiança é a garantia oferecida por uma pessoa alheia ao contrato, chamada fiador. Normalmente um parente ou um amigo próximo.
O fiador assina o contrato junto com o inquilino, ficando responsável pelo cumprimento das obrigações nele estabelecidas. Se o inquilino não cumpre suas obrigações, o locador pode acionar o fiador.
Se o fiador for casado, seu cônjuge deve anuir na fiança, isto é, deve assinar o contrato, para que a garantia se torne inquestionável.
- Seguro-fiança
Uma modalidade que vem crescendo pela dificuldade de se encontrar alguém que queira ser fiador. É a fiança oferecida geralmente por um banco ou companhia de seguros.
O candidato a inquilino deve tomar cuidado com o preço cobrado por essa modalidade de garantia, que pode ter grandes variações. É necessário pesquisar preço.
Para o locador é importante verificar a cobertura da garantia oferecida, que às vezes pode não ser tudo o que o contrato de locação abrange.
- Depósito em caução
Há outras modalidades de caução, mas a mais usual é o depósito em dinheiro. Nessa modalidade o inquilino deposita, no máximo, o valor correspondente a três meses de aluguel numa conta de caderneta de poupança.  

Esse dinheiro e seu rendimento ficam garantindo as obrigações do contrato de locação para cobertura de eventuais perdas que o inquilino possa vir a ocasionar ao locador.
Se ao término da locação o inquilino estiver em dia com seus pagamentos, então todo o dinheiro depositado, com os respectivos rendimentos, deve ser por ele retirado.

• Taxas
As chamadas “taxas de contrato” e “taxas de cadastro” não podem ser cobrados do inquilino ou candidato a inquilino.
Quando uma imobiliária intermédia o negócio, estabelece-se uma relação contratual entre o locador e a imobiliária, e esta, quando contata o pretendente a inquilino, age em nome do locador. Não pode, portanto, a imobiliária exigir o pagamento desse tipo de despesas.

• Como agir
Veja o que pode ser feito caso a taxa tenha sido paga ou esteja sendo exigida pela imobiliária:

Ê se você já pagou ou ficou com medo de perder a oportunidade de alugar o imóvel e por isso irá pagar o valor pedido, a alternativa é requere-lo de volta. (veja modelo de carta/notificação em meu site: www.beabadoconsumidor.com.br)
Ê o pedido pode ser feito através dos órgãos de defesa do consumidor, levando-se cópia dos recibos de pagamento e do contrato, se este foi celebrado.
Ê e claro, se houver recusa na devolução, você deve mesmo ir ao órgão de proteção ao consumidor ou procurar advogado de confiança.

• Taxa no contrato de locação
Outro aspecto importante é o contrato de locação que contém cláusula expressa dizendo que o inquilino tem que arcar com essas despesas de intermediação. Mesmo após assinado o contrato, é possível requerer o dinheiro pago de volta, uma vez que cláusulas desse tipo são consideradas abusivas e nulas de pleno direito.

• O imóvel pode estar mobiliado ou não 
 
Se estiver mobiliado, deve constar do contrato a descrição dos móveis e utensílios que lá se encontram, bem como o estado de uso e conservação de cada um. Essa descrição pode ser feita em documento separado e anexado ao contrato com assinatura das partes contratantes.

• Cautelas
Normalmente, por se tratar de imóvel alugado por temporada, o que implica curta duração, não são tomadas as devidas cautelas a um bom negócio.
Para evitar problemas, aconselho:


Se você for inquilino:

a) procure visitar o imóvel antes de alugá-lo, para conhecê-lo. É comum nesse tipo de negócio levar “gato por lebre”;
b) consulte amigos que já tenham alugado o mesmo imóvel;
c) exija recibo discriminado do pagamento do aluguel e demais encargos (aliás, como sempre);
d) se, ao chegar no imóvel encontrar objetos em estado diferente do que o descrito no contrato, comunique ao locador imediatamente, por escrito, autorizando que ele inspecione o imóvel de imediato;
e) o imóvel deve ser devolvido no dia combinado;
f) o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi recebido. Valendo o mesmo em relação aos móveis e utensílios que guarnecem o imóvel.

Se você for locador:

a) se o imóvel não for devolvido no dia marcado, cabe ação de despejo, que, após decretação pelo juiz, não se paralisa por recurso do inquilino. O juiz dará prazo para desocupação de quinze dias;
b) não deixe passar mais de trinta dias após o término do contrato. Se isso ocorrer, a locação transforma-se em residencial normal por prazo indeterminado.
Se o imóvel não for devolvido, o jeito é ingressar com ação de despejo antes desses trinta dias. 

• Locação enganosa
Se o inquilino, como disse acima, levou “gato por lebre”, isto é, foi oferecido um imóvel e quando chegou no local viu que na realidade ele era inferior, ele tem direito de rescindir o contrato pedindo de volta o que por ventura tenha pago ou pedir indenização por perdas e danos.

Ele deve tirar fotos do local, arrumar testemunhas maiores de 16 anos e, de preferência não amigos íntimos nem parentes e, munido de toda documentação, procurar advogado de confiança.

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